Acquérir et gérer un patrimoine immobilier peut devenir une tâche prenante, surtout avec les fluctuations constantes du marché. Ces changements perpétuels exigent souvent un suivi professionnel. C’est là qu’interviennent les SCPI qui offrent une solution en prenant en charge les diverses démarches liées à l’investissement locatif immobilier. Les investisseurs ont le choix entre deux types de SCPI : celles axées sur le rendement et celles orientées vers la capitalisation.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les SCPI, abréviation de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, offrent une méthode d’acquisition de patrimoine immobilier. Fonctionnant sur la base d’un placement collectif, les membres adhèrent en acquérant des parts de la société. Celle-ci se charge ensuite de l’acquisition et de la gestion des biens locatifs pour le compte des investisseurs.
Cette forme d’investissement présente plusieurs avantages, notamment un rendement moyen des SCPI d’environ 5 % à 6 % en 2024. Pour les investisseurs, une SCPI représente une opportunité d’obtenir des revenus supplémentaires provenant du parc immobilier, à condition de sélectionner un organisme de gestion approuvé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Les différents types de SCPI
On distingue essentiellement deux types de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI de capitalisation. Chacune d’entre elle présente des caractéristiques et des avantages bien définis.
SCPI de rendement
Une SCPI de rendement est une entité qui se spécialise dans l’acquisition de biens immobiliers en vue de les louer, généralement avec des baux professionnels ou commerciaux. Ce type de SCPI englobe divers secteurs, tels que :
- Les SCPI internationales ;
- Les SCPI diversifiées ;
- Les SCPI spécialisées dans le commerce ;
- Les SCPI régionales.
Les biens visés par les SCPI de rendement incluent souvent des bureaux, des résidences de services ou des locaux commerciaux. Opter pour l’une des meilleures SCPI permet à l’investisseur de bénéficier de revenus réguliers, habituellement distribués chaque trimestre. Ces SCPI ciblent les zones géographiques à forte demande et à fort rendement, visant ainsi à faire croître le capital investi grâce aux loyers perçus des baux commerciaux.
Un autre avantage des SCPI de ce type est leur stabilité, ainsi que la possibilité de réaliser une plus-value en cas de revente des biens ou des parts. Leur accessibilité est également un point fort, avec la possibilité d’investir à partir de montants relativement modestes, souvent à partir de 5 000 euros.
Cependant, ces SCPI comportent des inconvénients. Malgré la mutualisation des risques, il existe toujours un risque de ne pas obtenir de rendement sur son investissement, surtout dans un contexte économique fluctuant. De plus, elles ne conviennent généralement pas pour des placements à court terme en raison de la nature des investissements immobiliers. Enfin, les frais de sortie peuvent être élevés, ce qui peut réduire les bénéfices potentiels de l’investisseur en cas de désinvestissement anticipé.
SCPI de capitalisation
La SCPI de capitalisation, aussi connue sous le nom de SCPI de plus-value, vise à accroître significativement la valeur d’un bien ou d’un portefeuille immobilier. Elle cible de manière générale des biens locatifs destinés aux particuliers. Pour les détenteurs de parts, investir dans une SCPI de capitalisation offre la possibilité de réaliser des bénéfices lors de la revente des actifs immobiliers.
Pour atteindre cet objectif, la SCPI identifie des secteurs, des habitations ou des biens sous-évalués afin de les acquérir à un prix avantageux. Son principal avantage réside dans la valorisation des parts, permettant ainsi de générer des profits à long terme. Contrairement aux SCPI de rendement, les investisseurs ne perçoivent pas de loyers. Les biens pris en compte par la SCPI de capitalisation incluent les terrains en cours de rénovation, la nue-propriété, les logements soumis aux lois 1948 et 1989, ainsi que les logements en viager.
Cependant, ce type de SCPI présente certaines limites. Il faut souvent attendre au moins 8 ans pour obtenir un retour sur investissement, sans garantie de rentabilité, et ce, en dépit des risques encourus. En plus de l’absence de revenus locatifs, il convient de prendre en compte les prélèvements qui seront effectués lors de la réalisation des plus-values immobilières.
Quel choix faire entre la SCPI de rendement et la SCPI de capitalisation ?
Les SCPI de rendement et de capitalisation poursuivent des objectifs distincts. Alors que la première vise à générer des revenus réguliers, la seconde cherche à valoriser le patrimoine immobilier. Le choix entre les deux dépend donc des objectifs spécifiques de l’investisseur.
Pour prendre une décision éclairée, l’investisseur doit tenir compte de ses besoins et de ses objectifs financiers. À cet égard, il peut être judicieux de consulter un conseiller en patrimoine. Ce professionnel peut fournir des conseils personnalisés sur la fiscalité des SCPI et mettre en lumière les avantages et les inconvénients de chaque type de produit. En comprenant mieux les implications fiscales et les perspectives de rendement, l’investisseur peut prendre une décision qui correspond le mieux à sa situation financière et à ses objectifs à long terme.
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